Meeting Minutes: 2025-03-21

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# 宏福苑業主立案法團

## 第十二屆管理委員會

檔案編號: WFCIO/Letter/12/No.088/10 April 2025

## 特別業主大會會議記錄

**日期**：二零二五年三月二十一日（星期五）
**時間**：晚上 7 時 15 分
**地點**：宏福社區會堂
**出席**：宏福苑業主／業主代表

出席人數為 588 人（包括授權其他人士代表出席），佔全苑 1,984 戶數的 29.6%，出席總業權份數為 7,668 份。[全苑總業權份數為 25,794]

### 第十二屆管理委員會委員

徐滿禤先生、黎志雄先生、
江祥發先生、陳文浩先生、
葉碧兒女士、蘇倩娜女士、
謝富載先生、林慧敏女士、
湯靜欣女士、徐念忠先生

### 第十二屆管理委員會秘書及司庫

大埔區議員
大埔民政事務處

海毅建築師有限公司
宏業建築工程有限公司
K.M. Chong’s Chambers
陳俊律律師事務所
置邦興業有限公司

### 聯絡主任

何竹仟先生、張祥雲女士
梅少華議員、羅曉穎職員
聯絡主任何肇明先生
聯絡主任柯燦娜女士
賴伙然先生、楊子文先生、
胡俊賢先生
張寶忠先生
鄺俊熹大律師
葉家燕先生、何頌英女士
物業經理黎永利先生
物業主任鄭並盈女士
工程主任林文欣先生

**主持**：徐滿禤先生
**司儀**：聰倩盈女士
**紀錄**：鄭並盈女士

## 會議記錄

### 業主進場及進行登記程序

大會司儀在晚上 7 時 15 分宣佈錄得 20.3% 業主出席，已超過 10% 業主法定要求之開會人數。大會主持徐滿禤主席宣佈特別業主大會開始。

表决事项

议决是否保留外墙胶板石的透明面漆项目（合约项目 2.B6）

投票结果：

得票业权份数	百分比
保留透明面漆	2,953
取消透明面漆	4,106

因此，大会通过取消外墙胶板石的透明面漆项目。

注：根据法团与总承建商早前的协识，总承建商已与物料供应商签订样购协识并支付$1,600,000 订金，该预算按上述建议而可扣除的最终金额为：$15,412,920 - $1,600,000 = $13,812,920。

议决是否保留下列非强制履楼计劃下的选择性项目

工程顾问表示经考虑有关后，认为部分非强制履楼计劃下的选择性项目可删除。有关项目亦已得到承建商的同意豁免选择保留与否，有关项目如下：

[水弹测试] 在进行改石灰完成石屎修正工程後，由第三方实验室审核改石灰取水样板及进行水弹测试。因比项目与法团最新争执的灰安全负剪的内容有所超，故有关条件而除。
[检查各户单位相连外墙遮例构建物的本查报告] 检查各户单位相连外墙的现有遮例构建物，完成後提交详细检查报告书并提供修善建议及改善解决。因法团已最新落案不容许将外墙再加置任何构建物，故没有檢查的需要。
[维修垃圾槽] 移除每層垃碎槽口的加建石屎殼及重新安装不锈鋼扣拉式槽口盖。更换各垃殓槽舌角直立式通风口為不锈鋼净料及加致保设项目盖。由于现时垃殓槽口盖而無进一步需要提换，故有关条件删除。
[各層升降機門油漆翻新] 各楼層的升降機門进行油漆翻新。由于不涉及功能性，故有关條件删除。

工程顾问表示，上述项目由於涉及部分已签的工程合约作出扣除，因此法团亦较早前已就有关购承建商作出商讨，最终各合约落实后不少楼商下段得共识而达成，以上的选择供各业主作出最終決定。

2a. 維修石屎食水缸後的水彈測試 (合約項目 6.2B)

投票結果：

	得票業權份數	百分比
保留	3,328	46.44%
取消	3,839	53.56%

因此，大會通過取消維修石屎食水缸後的水彈測試。

註：該項按上述議決而可扣除的最終金額為：$144,000。

2b. 檢查各戶單位相連外牆違例構建物的檢查報告 (合約項目 6.7)

投票結果：

	得票業權份數	百分比
保留	1,698	23.31%
取消	5,586	76.69%

因此，大會通過取消檢查各戶單位相連外牆違例構建物的檢查報告。

註：根據總承建商平前的協議，因應總承建商已完成該項當中的部份工序，該項按上述議決而可扣除的最終金額為：$396,800 - $196,800 = $200,000。

2c. 維修垃圾槽 (合約項目 6.10)

投票結果：

	得票業權份數	百分比
保留	2,616	35.32%
取消	4,790	64.68%

因此，大會通過取消維修垃圾槽。

註：該項按上述議決而可扣除的最終金額為：$665,600。

2d. 各層升降機門油漆翻新 (合約項目 6.13)

投票結果：

	得票業權份數	百分比
保留	2,605	34.82%
取消	4,877	65.18%

因此，大會通過取消各層升降機門油漆翻新。

註：該項按上述議決而可扣除的最終金額為：$992,000。

第 3 頁，共 7 頁

大会主席徐主席宣告闭会后了解议程 7 复载程 3 周围晨事务，故向现场幕主动协先安排处理议程 7，议程工程期间随后更多时间进行解释。在现场大多数董事的同意下， 大会将有先进行解释程 7。

7)  议决处理窗眉因发现钢筋不足而需进行补救工程的方案

（注：该稿件若出现差异以外亦不同时较发现钢筋不足问题）

工程顾问就「外舖窗管」与「富丽层」及「冷气机台」因早前出现多個不同名称以可能产生混乱的问题的作法组织雅一致以土样的结构名称。其後介绍之建筑结构同时出现问题严重及无需进行拆载 (重複)之因发生现窗篷不需进行补载（先天不足) 的问题，並指称责任所属注意南千整外牆饰面市出現幕重之大的顯影片供業主参考。

就有关爬样件发现窗标签不正确需进行相接「先天不足」的问题，工程顾问將于前已即时向法理採由主提供枝建邀解决方案，同时時按法规要求向建案事務監管作出報——向代表建案事務監管的獨立審查組悉方有後枝款永派員到現場了解情况。

经管委参考考虑成本及安全参问题後，认為技术方案一(即按现況进衍收口的方式)处理較為愜合，並指示工程顾問知如預支者主盡作出宥旁选件致论评价的正面同取回 工程顧問需，如若主要選擇考釐的構業為方案一或方案三，一工程顾间得会交十结果作出跟进通知独立審査組值化通知/提出申请(如需要)。

其後工程顾問再向業主展示高層有未整前的情况相片,並指出於桷字檢驗階段投入审视方式有發現稿件主要出現一般鋼筋生綎的情况，針對構件的鋼筋缺失程度大小(每塊细短由40mm-160mm不等)尠主要才無與去中全结點持輔「先天不足」問題發現。承廂子方括弧成發洫檢驗查方不作出特别调整，查切检验階段並無明顯証據出現需要采取渐细检查調査的條件，因此以上問題殊一庻常況下只能通过過苑上打整期間被发现。

工程顾問再介绍三個處理方案及涉及费用: 方案一: 按現有狀況修葺 (費用$0); 方案二: 修葺還原短缺鋼筋(佔算費用$19, 641, 600–$21, 427, 200)；方案三：永久拆除(估算費用$36, 108, 800)。

**投票结果：**

|                 | 得票业权份数 | 百分比   |
|-----------------|--------------|----------|
| 方案一(按現有狀況修葺) | 6, 839        | 92.26%   |
| 方案二(修葺還原短缺鋼筋) | 560          | 7.55%    |
| 方案三(永久拆除)       | 14           | 0.19%    |

因此，大會通過處理窗眉因發現鋼筋不足而需進行補救工程的方案為方案一(按現有狀況修葺)。

第 4 頁; 共 7 頁

3) **議決處理外牆窗周嚴重久失而需進行重建的費用結算模式**

就有關窗周嚴重久失而需進行重建的問題，上任經顧具未向此增承變上述「先天不足」型問題性不可行通函及可項目，因此于外顯書不計時及預留重建外牆窗屆作備專項目，主要欠透過公開場合(包括諮詢會)及於圉制衡的刊物資料作出清楚説明並提交必需預留備用金應付包括但不限於此項的估闉科表(例如地靜工程及更換私人單位的窗口排水管等)。

由於在工程開展並進行打樁後出現以上項期的樓件嚴重損壞而需重建情況，因此本項議決主要闢解決以上問題的支付費用模式。

工程顧問講解法規上如何竣示屋每建及局部修葺定義的區分及展示承建商提交 C-H 座窗層損壞的數據並建經顧問公司初步按皂的窗層損壞數據清況，其後再解述右綱涉及費用的計算方法及按整個樑形式的例子並強調報復實際整座需壇外面工程後之清楚。

針對以上現階段未能確定桷量數的問題，法國於較早前已向奥然敇求建商作出詳計並得列以下 2 個處理方案：

方案一以總價承包方式進行，封頂總費用：$16,500,000。方案二以實量度桷付懲形式進行(每座不足為於 350 米，以每米 $5,000 承速。如超過 350 米則按階梯尺寸收費計算)。

於主席向工程顧問咨詢其時以 4 座的資料，共有多少直米需要重建? 工程顧問回覆平均為座均 491 直米。同時，業主需考慮晢擇收買量實量度形式，日後當備用金不足以支付款項時亦可是需業再領外斥排集賬看。

**投票結果：**

| 獲票業權份數 | 百分比  |
|---------------|--------|
| 方案一(總價承包) | 6,510  | 89.45% |
| 方案二(實量實度) | 768    | 10.55% |

因此，大家通過處理外牆窗周閩重久失而需進行重建的費用結算模式為方案一(總價承包)。

4) **議決議程 3 擬通過的方案集賬安排**

工程顧問未示決議程 3 處理外牆窗周圈顧重久失而需進行重建的費用，伅業主可決定由現有的工程備用金支付，或重新再額外集賬。

**投票結果：**

| 獲票業權份數 | 百分比 |
|---------------|-------|
| 由工程備用金支付， 如不足支付則需額外集賬  | 7,251 | 100% |

第 5 頁，共 7 頁

### 全數額外集資

| 全數額外集資 | 0 | 0% |

因此，大會通過處理外牆窗戶因嚴重欠妥而進行重建的費用，由工程備用金支付，如不足支付則需額外集資。

5) **議決處理冷氣機台及窗簷因發現鋼筋不足而需進行補救工程的方案**

工程顧問表示冷氣機台及窗簷的情況與窗戶相類同(即同時因嚴重欠妥而需進行重建及因發現鋼筋不足而需進行補救 (先天不足) 的問題)，但因現階段發現需要重建的數量不多，故總承建商已回覆願意於無需額外收費的基礎下作出重建。

而就有關冷氣機台及窗簷發現鋼筋不足而需進行補救(先天不足) 的問題，業主同樣需要落實處理方案: 包括方案一：按照有狀況修葺 (費用$0)；方案二：修葺選項短缺鋼筋(估算費用$16,368,000~$17,856,000)；方案三：永久拆除(估算費用$79,360,000)。

**投票結果:**

| 方案 | 得票業權份數 | 百分比 |
|------|--------------|--------|
| 方案一 (按現有狀況修葺) | 6,801 | 93.52% |
| 方案二 (修葺選項短缺鋼筋) | 471 | 6.48% |
| 方案三 (永久拆除) | 0 | 0% |

因此，大會通過處理冷氣機台及窗簷因發現鋼筋不足而需進行補救工程的方案為方案一 (按現有狀況修葺)。

6) **議決議程 5 擬通過的方案集資安排 (如適用)**

由於議程 5 的投票結果為方案一 (按現有狀況修葺)，不會有額外收費，故不需要安排集資。此議程不適用，無須進行投票。

8) **議決議程 7 擬通過的方案集資安排 (如適用)**

由於議程 7 的投票結果為方案一 (按現有狀況修葺)，不會有額外收費，故不需要安排集資。此議程不適用，無須進行投票。

9) 議決委任第十二屆管理委員會替補委員3人

大會總共接獲5名兼任有意參選成為第十二屆管理委員會的替補委員。包括：參致識先生、羅詩麟先生、卓玉堂先生、李日興先生及鄺嘉恩女士。

| 候選人     | 得票業權份數 | 得票排名 |
|------------|--------------|----------|
| (1) 參致識 | 3,996        | 1        |
| (2) 羅詩麟 | 2,646        | 4        |
| (3) 卓玉堂 | 2,112        | 5        |
| (4) 李日興 | 2,655        | 3        |
| (5) 鄺嘉恩 | 2,718        | 2        |

大會通過得票排名最高的3位候選人：參致識先生、鄺嘉恩女士及李日興先生為第十二屆管理委員會的替補委員。

徐無別事，大會主持於晚上9時50分宣佈會議結束。

大會主持徐滿枘簽署：

第7頁，共7頁